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【地產】百強房企的“三種未來”

【地產】百強房企的“三種未來”

2019/11/06 16:37
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中國房地產,既可以看全球房地產一些共性規律,也有自身個性獨特性存在,比如中國經濟中高速增長,城市化59%的下半場機會、中國人超愛買房的國民習慣、中國地大物博(所以類似香港新加坡房地產成熟階段肯定不是中國房地產的未來),中國樓市,應該是獨一無二,不能隨便拿來主義做比較。

 

按照房地產鏈條模塊分,房地產可分為投資、開發、運營和服務四大模塊。未來專業化分工后,每個模塊都可以誕生非常專業的房企。

 

比如今天投資和開發中國開發商是一體的,未來專業化分工會分離,比如今天物業服務公司頻頻上市,從過去依附與地產開發到如今頻頻獨立生長,地位身份開始變化。

 

比如今天藍光地產的物業又上市了,恭喜的同時,也讓老潘看到它是中國第16家在港上市物業公司,看到這2年物業公司拆分上市的火爆。反過來,物業的頻頻上市,也會倒逼物業公司更加專業化、市場化和獨立化。

 

今天從大地產看,百強基本是住宅開發為主,大多百強地產主業占據了營收的90%以上,至于商業地產、文旅地產、養老地產、產業地產等需要看天時地利人和的齊聚,目前來看,雖然冉冉升起,但火候、力道皆未到,先行者更多是先烈,非住宅的春天還不是今天,而一定在明天。

 

未來中國房企幾乎都是大企業的天下,幾乎是百強的天下。

 

未來百強房企會演變為什么企業類型,今天推薦一篇總結分析,格局和視野,會給百強房企下一步進化一些啟示。特別分享!

 

提一個問題,當下各國的房地產巨頭是誰?

 

  • 美國住宅開發領域三巨頭是霍頓、萊納和帕爾迪商業地產領域領頭羊是西蒙地產;

  • 新加坡規模最大的房企是凱德集團;

  • 中國香港四大龍頭房企是新鴻基、長實、新世界和恒基;

  • 中國過去三年市占率穩居前三的龍頭房企是碧桂園、萬科和恒大。

 

一、規模PK:中國房企處于第一梯隊

 

其一是“資產規模”——中國房企平均規模是香港、新加坡房企的四倍,美國的十倍。

 

截至2018年末,中國房企規模最大,三大龍頭恒大、碧桂園、萬科,總資產達到1.88萬億、1.63萬億、1.53萬億;香港、新加坡處于第二梯隊,新鴻基、新世界、長實、恒基、凱德集團分別為6269、4219、4170、3865、3236億元;

 

美國房企資產規模最小,住宅開發龍頭霍頓、帕爾迪為969、698億元,

 

商業地產龍頭西蒙地產為2106億元。

 

其二是“營業收入”,中國房企處于第一梯隊,美國第二,香港、新加坡最低。

 

2018年,中國龍頭房企營業收入均超2000億,恒大、碧桂園、萬科分別為4678、3811、2973億元;

 

美國住宅開發龍頭營業收入在1000億左右,萊納、霍頓為1412、1103億人民幣,商業地產龍頭西蒙地產為388億人民幣;

 

香港、新加坡房企營業收入均未超過1000億,新鴻基、新世界、長實、恒基、凱德集團分別為761、532、441、195、280億人民幣。

 

二、業務結構分3種:開發類、自持類和混合類

 

中國龍頭房企、美國住宅開發龍頭為開發類房企。

 

2018年恒大、萬科、碧桂園商品房銷售收入占總營業收入的97%、97%、96%;

 

美國住宅開發龍頭霍頓、帕爾迪、萊納,2018年商品房銷售收入占營業收入的98%、98%、89%,余下的收入由金融業務(發放按揭貸款)貢獻。

 

美國商業地產龍頭為自持類房企,西蒙地產自持物業的租金收入占總營業收入的95%。

 

新加坡和香港龍頭房企為混合類房企。房地產開發、自持創造的收入平分秋色。

 

新加坡的凱德集團,2018年開發收入和自持收入分別占營業收入的39%、61%;

 

香港的長實集團、恒基、新鴻基和新世界,2018年開發收入占營業收入的69%、61%、46%和29%,自持收入占營業收入的25%、27%、27%、8%。

 

此外,非房地產業收入也構成香港龍頭房企的重要收入來源,如新世界54%的收入來自基建、服務和百貨等,新鴻基27%的收入來自電訊、運輸、基建和物流。

 

三、盈利能力PK:混合類和自持類高于開發類

自持類房企毛利率領先。

 

2018年美國西蒙地產毛利率為51.5%,

 

而香港、新加坡、中國、美國開發類房企分別為48.2%、48.0%、33.6%、19.2%。

 

美國開發類房企墊底。

 

混合類房企凈利率領先。

 

2018年香港龍頭房企平均凈利率為81.7%,而新加坡、美國運營類、中國、美國開發類房企分別為31.5%、49.9%、14.5%、9.2%。

 

四、營運能力PK:美國住宅開發龍頭周轉速度最快

 

2018年,美國三大住宅開發商霍頓、帕爾迪、萊納總資產周轉次數為1.2、1.0、0.9,遠高于其他經濟體龍頭。

 

高周轉主要來自三方面

 

一是縮短項目建設周期。美國新建住房以獨戶住宅(Single family house)為主,每個住宅單位獨立銷售、施工和交房,從出售到交房只需4-6個月,基本可實現當年銷售、當年回款、當年結算,與中國2-3年的開發周期相比,存貨周轉速度大幅提升;

 

二是加大期權土地儲備,只需交地價10%-20%的期權費,即可鎖定土地,保證充足土地儲備的同時,無需在土地上沉淀過多資金,大幅提高周轉率。2018年,霍頓、帕爾迪、萊納通過期權控制的土地占總土地儲備的49.7%、36.9%和18.0%,土地保障系數高達5.4、6.7和6.1。

 

三是主打中低端住宅,2017年霍頓、帕爾迪向首置及首改出售的住宅占比達95%、75%。

 

五、杠桿水平PK:香港房企負債率最低

一是資產負債率,中國龍頭房企、美國商業地產龍頭處于第一梯隊。

 

2018年碧桂園、萬科、恒大、西蒙地產資產負債率分別為89.4%、84.6%、83.6%和86.9%,而美國住宅開發龍頭、新加坡、香港龍頭房企平均為45.5%、48.5%和31.7%。

 

二是凈負債率,美國龍頭房企最高。

 

2018年,美國商業地產龍頭西蒙地產凈負債率高達649.2%,住宅開發龍頭帕爾迪、萊納達88.1%、83.9%,中國、新加坡、香港龍頭房企凈負債率平均分別為91.8%、55.8%和17.6%。

 

總體來看,香港房企負債率最低,財務穩健性最強。

 

財務穩健是香港龍頭房企的一大特點,2018年新世界、恒基、新鴻基、長實資產負債率僅47.0%、27.9%、23.3%和28.3%,凈負債率僅30.6%、23.2%、12.5和4.1%,顯著低于其他經濟體龍頭。

 

六、成長性PK:中國房企成長速度最快

 

過去十年,中國龍頭房企成長速度世界矚目。

 

2008-2018年,中國三大龍頭房企恒大、碧桂園、萬科總資產增長64.9、31.5、11.8倍,營業收入增長128.6、23.3、7.2倍,

 

同期新加坡、香港、美國龍頭房企總資產平均增長1.6、1.6、1.1倍,營業收入增長0.2、1.7、3.4倍。

 

資本市場對中國房企的成長性給予正面反饋,2008-2018年,恒大、碧桂園股價累計上漲7.7、7.2倍,遠超其他龍頭房企。

 

七、ROE的PK:美國商業地產龍頭領先

 

美國自持類房企ROE來自高杠桿和高盈利。

 

從ROE來看,美國商業地產龍頭處于第一梯隊。

 

美國商業地產龍頭西蒙地產,2018、2017、2016年ROE分別為65.9%、46.8%、38.0%,顯著領先于其他經濟體的龍頭房企。

 

高ROE主要源自高杠桿和高營業凈利率,公司作為一家商業地產REIT,2018年資產負債率86.9%,而同為商業地產REIT的凱德集團,2018年資產負債率僅48.5%;同時,公司商業地產業務凈利率較高,2018年達到49.9%,遠高于美國住宅開發龍頭9.2%的平均水平。美國開發類房企ROE來自高周轉。美國住宅開發龍頭ROE處于第三梯隊。

 

2018年美國三大住宅開發龍頭帕爾迪、霍頓、萊納ROE分別為22.8%、17.5%、15.1%。

 

高ROE來自高周轉,2018年霍頓、帕爾迪、萊納總資產周轉率次數高達1.2、1.0、0.9,中國、香港、新加坡龍頭平均為0.3、0.1、0.1。

 

中國龍頭房企ROE來自高杠桿和高周轉。2018年中國三大龍頭房企碧桂園、恒大、萬科ROE分別為32.2%、30.2%、23.4%。

 

高ROE主要來自高杠桿和高周轉,2018年碧桂園、恒大、萬科資產負債率89.4%、83.6%、84.6%,而美國、新加坡、香港龍頭平均水平僅55.8%、48.5%、31.7%,總資產周轉率分別為0.3、0.3、0.2,低于美國龍頭,但高于香港、新加坡的平均值0.1。

 

7個維度對比4大經濟體,我國龍頭房企優劣勢明顯。

 

隨著城鎮化逐步推進,我國房地產行業黃金時代已經結束,過去粗放式發展模式難以維系,未來我國開發類房企將走向何方?

 

第一種,走重資產的香港之路

 

香港四大房企規模大,資產規模均值接近5000億人民幣,僅次于內地房企;

 

業務全,開發銷售和自持租賃混合經營,持有核心地段物業,低杠桿、慢開發,獲取穩定租金收入。

 

我國部分具有雄厚資金和優質土儲的企業,可在開發業務基礎上持有優質物業,通過穩定的租金收入降低對債務融資的依賴,降低融資成本、穩健財務。

 

第二種,走專業化的美國之路

 

美國模式的特點是專業化和精細化。

 

住宅建筑商主攻開發,設計以客戶為中心、建立多元產品線滿足個性化需求;REITs專注自持,長期持有核心區位資產,依靠出色的運營管理獲取豐厚的租金回報。

 

未來中國房企將在細分子領域差異化競爭,或主攻開發成為類似霍頓的專業住宅開發商,或專注運營成為類似西蒙的專業物業運營商,或獨辟蹊徑深耕如高科技住宅等個性化領域,做大地產行業的“小清新”。

 

第三種,走輕資產的新加坡之路

 

“私募基金+REITs”的雙基金模式是凱德的基石,通過私募基金孵化早期項目,成熟后向REITs注入,實現低杠桿的穩健擴張。

 

未來隨著我國房地產金融的不斷發展,通過REITS持有物業,也會是房企“由重到輕”瘦身的重要發展方向。

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